Immobilier : les 5 tendances d'un marché à plusieurs vitesses

1. Des prix qui vont du simple au décuple en fonction des départements :

Tandis que les prix des appartements et des maisons ont fortement baissé dans la plupart des communes françaises, ils résistent encore dans certaines agglomérations en manque de logements. Globalement, en 2014, les prix au m2 dans l'ancien reculent de 0,4% si on se réfère aux montants inscrits sur les compromis de vente, après une baisse de 0,5% en 2013 selon l'Observatoire. Près de 70% des villes de Province de plus 100.000 habitants sont concernées par le repli.

A Amiens, Besançon ou Saint-Etienne, le reflux est de plus de 7% pour les appartements. Dans d'autres villes comme Strasbourg ou Brest, où les vendeurs ont depuis longtemps des difficultés à trouver preneurs, les prix ont diminué plus modestement de 2 à 3%. En revanche, dans les zones les plus tendues ou les plus dynamiques, les prix restent stables voire progressent : +1,8% le m2 sur les contrats signés à Paris en un an, +2,6% à Bordeaux et +3% à Nice. Il faudra toutefois attendre les données officielles enregistrées par les notaires afin de savoir si ces estimations sont correctes.

Résultat, les écarts de prix entre communes sont très marqués. Le département le plus abordable est la Creuse, avec un mètre carré à 825 euros en moyenne pour les appartements anciens. A l'autre bout du spectre, c'est toujours Paris qui caracole en tête des départements les plus chers avec des prix dix fois supérieurs. Le mètre carré se négocie ainsi à 8.413 euros.

Du côté des maisons, l'amplitude de prix est légèrement inférieure, avec un mètre carré allant de 964 euros (toujours dans la Creuse) à 8.818 euros en moyenne (là encore à Paris). Soit un rapport de 1 à 9.

2. Dans 3 départements sur 4, les prix sont en-dessous de 2.200 euros :

L'immobilier français est un marché à plusieurs vitesses. Beaucoup de vendeurs ont accepté d'abaisser leurs prétentions pour céder leur bien. Désormais, dans 77% des départements, les prix au mètre carré sont inférieurs à 2.200 euros. C'est le cas par exemple dans le Finistère, le Pas-de-Calais, la Moselle ou encore en Dordogne.

Autrement dit, avec un budget d'environ 200.000 euros, vous pouvez vous offrir un confortable logement de près de 100 m2 dans les trois quarts des départements français. C'est le signe qu'aujourd'hui, les problèmes de prix et de manque de logements sont concentrés sur seulement quelques grandes agglomérations, en particulier à Paris et dans sa proche banlieue.

Dans le détail :

• 26% des départements affichent des prix au m2 allant de 1.200 à 1.300 euros
• 30% des départements affichent des prix au m2 allant de 1.600 à 1.800 euros
• 21% des départements affichent des prix au m2 allant de 2.000 à 2.200 euros
• 11% des départements (dont 3 en région parisienne) affichent des prix au m2 allant de 2.600 à 3.000 euros
• 7% des départements (dont un francilien) affichent des prix au m2 allant de 3.400 à 3.900 euros
• 5% des départements (tous franciliens) affichent des prix au m2 allant au-delà de 4.000 euros

3. C'est en Poitou-Charentes qu'on achète les plus grandes surfaces :

Les professionnels de l'immobilier évoquent souvent le pouvoir d'achat immobilier des Français en fonction de leur lieu d'habitation. Ainsi, pour l'équivalent d'un studio à Paris, un acheteur peut s'offrir un logement de 83 m2 à Marseille, selon le dernier palmarès Meilleurtaux.com. Il s'agit cependant d'un calcul théorique qui correspond au nombre de m2 que l'on peut acheter avec un crédit d'une mensualité de 1.000 euros sur 20 ans.

Il est en revanche beaucoup plus rare d'obtenir des données sur les surfaces effectivement achetées par les Français en fonction de leur région. C'est ce que dévoile l'Observatoire des prix immobiliers LPI. Selon les compromis de vente signés, les surfaces moyennes achetées en France sont de 67,5 m2 dans le neuf et de 81,4 m2 dans l'ancien.

Les écarts d'une région à une autre peuvent toutefois atteindre plus de 20 mètre carré. Sans surprise, ce sont les habitants de la région parisienne qui doivent se contenter des logements les plus exigus. Les Franciliens signent en moyenne pour des appartements ou des maisons de 72,9 m2 dans l'ancien. A contrario, les mieux lotis en termes d'espace de vie sont les habitants de la région Poitou-Charentes et d'Auvergne.

4. Un compromis de vente sur deux est signé de mars à juillet :

Le marché immobilier est un marché saisonnier. Près de la moitié des compromis de vente (45% exactement) sont signés de mars à juillet. C'est sans doute parce que les ménages préfèrent régler les histoires de déménagement pendant l'été, avant la rentrée scolaire. L'activité est également soutenue en septembre et octobre. En revanche, c'est le calme plat pendant l'hiver, selon l'Observatoire des prix immobiliers LPI.

Cette saisonnalité de l'activité n'est pas sans conséquence sur les prix, qui eux aussi évoluent au fil des mois. Ainsi, si on part d'une base 100 pour la moyenne annuelle, l'écart de prix entre le point bas de l'année (octobre) et le point haut (juin) est de près de 2%. Dans le cas d'un appartement de 300.000 euros, une telle variation de prix représente tout de même 6.000 euros.

5. Le marché montre des signes de reprise :

A l'occasion de ce bilan annuel du secteur étaient également présentés les résultats du baromètre mensuel LPI - SeLoger.com de janvier. Après un début d'année très mauvais, marqué par les débats autour de la loi Alur défendue par la ministre du Logement de l'époque Cécile Duflot, l'activité a retrouvé des couleurs sur la fin de l'année. D'après le baromètre, le rythme annuel de l'activité s'est redressé (en glissement trimestriel) à -0,4% en décembre. Cela "préfigure un marché plus actif dès le printemps prochain", estime l'étude.

Autre signal positif côté vendeurs, les prix signés dans les compromis de vente dans l'ancien en décembre sont supérieurs de 0,6% à leur niveau de fin 2013. Ce sont les prix des maisons sur ce marché qui ont progressé le plus rapidement (+2,4% sur un an). Le prix des appartements est toujours en léger repli (-0,6% par rapport à décembre 2013). La capitale semble évoluer à  contre-courant du marché. Les prix au mètre carré ont diminué de 4% au quatrième trimestre sur un an à Paris, alors qu'ils restent en hausse de 1,8% sur l'ensemble de l'année 2014. Il semble que les ménages étrangers ou aisés se soient retirés progressivement du marché.

Les derniers chiffres des notaires, eux, constatent toujours une baisse des tarifs pratiqués au cours des derniers mois en France, même s'ils observent que cette baisse a tendance à ralentir. Il faudra cependant quelques mois avant de savoir si ces mouvements se poursuivent. D'autant que certains signes montrent qu'au contraire on peut s'attendre à une poursuite de la baisse des prix en 2015.

*LPI regroupe CIMM Immobilier, Crédit Foncier, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gecina, SeLoger.com, le SNPI et Sogeprom.